基于中國(guó)老齡化程度的不斷增強(qiáng)，中國(guó)的養(yǎng)老需求將不斷凸顯出來，許多保險(xiǎn)公司開始探尋保險(xiǎn)與醫(yī)療、養(yǎng)老等產(chǎn)業(yè)的結(jié)合，并逐步探索“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”的大健康產(chǎn)業(yè)模式。接下來，我們就詳細(xì)說一說國(guó)內(nèi)的保險(xiǎn)公司是怎么干養(yǎng)老地產(chǎn)的。

（一）保險(xiǎn)公司投資養(yǎng)老地產(chǎn)的方式

1.全資模式

全資模式是指建設(shè)養(yǎng)老地產(chǎn)的全過程都是由保險(xiǎn)公司主導(dǎo)負(fù)責(zé)，對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)擁有決定權(quán)和自主權(quán)，保險(xiǎn)公司可以完全按照自己的想法和實(shí)際情況以及目標(biāo)來具體實(shí)施。該模式的突出缺點(diǎn)在于保險(xiǎn)公司缺乏專業(yè)性，也無法借鑒養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，另外，保險(xiǎn)公司需要投入大量的自有資金，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大，也存在一定的政策風(fēng)險(xiǎn)，所以很少有公司采取該模式。

2.股權(quán)合作模式

股權(quán)合作模式是指保險(xiǎn)公司與開發(fā)商一起出資，按股權(quán)比例分配收益的模式。與全資模式相比，這種模式既可以減少投入成本，降低風(fēng)險(xiǎn)，又可以由專業(yè)的開發(fā)商來管理社區(qū)。這種模式對(duì)雙方都有利，能夠達(dá)到雙贏。

3.股權(quán)投資模式

股權(quán)投資模式是指保險(xiǎn)公司不直接參與經(jīng)營(yíng)管理，而是通過持有的股權(quán)來獲得分配的利益。在這種模式下，保險(xiǎn)公司投入較少也可在該公司獲得盈利時(shí)分得相應(yīng)的收益，相對(duì)于股權(quán)合作模式，辦理股權(quán)過戶及登記手續(xù)較為便捷，另外這種模式產(chǎn)生稅費(fèi)較少，然而，使用這種模式的投資需要承擔(dān)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)過程中的風(fēng)險(xiǎn)，不能及時(shí)退出。

（二）保險(xiǎn)公司投資養(yǎng)老地產(chǎn)的策略

1.產(chǎn)品設(shè)計(jì)

（1）選址與結(jié)構(gòu)

養(yǎng)老地產(chǎn)適宜在經(jīng)濟(jì)條件較好，環(huán)境未受大污染，四季氣候溫和的地區(qū)開發(fā)，既需要為老年人提供更好的養(yǎng)老環(huán)境，也需要在不同的城市開發(fā)以滿足不同客戶對(duì)地域?qū)夂虻鹊男枨?。為了使老年人的居住更適宜，養(yǎng)老地產(chǎn)的建設(shè)需要具備多元化的居住功能，比如在區(qū)域內(nèi)劃分市區(qū)與郊區(qū)、近郊區(qū)與遠(yuǎn)郊區(qū)來滿足老年人不同年齡階段的需要，打造綜合性養(yǎng)老房產(chǎn)。

（2）規(guī)模

在規(guī)模上，養(yǎng)老地產(chǎn)應(yīng)有所劃分，比如大型中型綜合型等。國(guó)內(nèi)保險(xiǎn)公司應(yīng)該充分發(fā)揮資金優(yōu)勢(shì)，從高起點(diǎn)打造大型甚至超大型綜合養(yǎng)老地產(chǎn)，這類養(yǎng)老地產(chǎn)前期投入就超過億元人民幣，占地面積達(dá)到數(shù)千畝，能同時(shí)容納上萬老人居住，會(huì)帶來品牌效應(yīng)和示范效果，是一般地產(chǎn)開發(fā)商難以做到的，如美國(guó)最大的“太陽(yáng)城”，養(yǎng)老地產(chǎn)就有萬人，是美國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的典范。同時(shí)由于我國(guó)作為一個(gè)多民族國(guó)家，不同職業(yè)人群有不同的養(yǎng)老需求，保險(xiǎn)公司也可以考慮開發(fā)一些中性的專門養(yǎng)老地產(chǎn)，比如以少數(shù)民族為主體的養(yǎng)老地產(chǎn)等。

（3）配套設(shè)施及服務(wù)

養(yǎng)老地產(chǎn)與普通房地產(chǎn)最重要的區(qū)別就在于配套措施和服務(wù)方面，因此這方面最值得引起重視。首先，住宅要全面考慮老年人的需求以及生活安全，比如安裝扶手、緊急按鈕等。另外，為了在生活心理上都更好的服務(wù)老人，社區(qū)內(nèi)超市、廣場(chǎng)、健身器材等必不可少，在條件允許的情況下建立老年學(xué)習(xí)交流平臺(tái)，滿足老人的求知需求。

2.經(jīng)營(yíng)方式

（1）連鎖經(jīng)營(yíng)

顧名思義，連鎖經(jīng)營(yíng)就是保險(xiǎn)公司在不同區(qū)域打造屬于自己的養(yǎng)老地產(chǎn)，根據(jù)品牌效應(yīng)使顧客認(rèn)同自己公司的服務(wù)，從而降低運(yùn)營(yíng)成本。從國(guó)外經(jīng)驗(yàn)來看，連鎖經(jīng)營(yíng)模式是大多數(shù)國(guó)家公司愿意采用的經(jīng)營(yíng)方式。比如美國(guó)的半自理連鎖養(yǎng)老地產(chǎn)公司，位于美國(guó)自然條件較好的東西部各州，該公司運(yùn)營(yíng)了一家同一品牌的養(yǎng)老地產(chǎn)就是采用了連鎖化經(jīng)營(yíng)的形式。

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（2）“候鳥式”

所謂“候鳥式”養(yǎng)老是指在不同的季節(jié)選擇不同的地方旅游養(yǎng)老，冬天到溫暖的地方，夏天到?jīng)鏊牡胤?。這種方式可以看出現(xiàn)代人對(duì)生活品質(zhì)的高要求，也要求保險(xiǎn)公司在開發(fā)房地產(chǎn)時(shí)需要考慮氣候環(huán)境因素，并且盡可能地在全國(guó)范圍內(nèi)建設(shè)養(yǎng)老地產(chǎn)，從而滿足更多客戶的需求。

泰康之家作為一個(gè)全國(guó)候鳥式醫(yī)養(yǎng)結(jié)合社區(qū)，目前十城落地，北京的燕園、上海的申園、廣州的粵園、武漢的楚園、成都的蜀園、蘇州的吳園、三亞的海棠灣度假村、杭州的大清谷、青島的琴園、重慶的渝園，未來十年內(nèi)將在全國(guó)各地建立泰康養(yǎng)老社區(qū)和泰康醫(yī)院。這種不同于傳統(tǒng)居家養(yǎng)老的新型養(yǎng)老模式，能讓長(zhǎng)者們“在旅游中養(yǎng)老，在養(yǎng)老過程中旅游”，逐漸會(huì)有更多客戶選擇。

3.盈利模式

（1）長(zhǎng)期持有模式

長(zhǎng)期持有模式是指開發(fā)商建設(shè)好住宅后并不立即出售，而采取出租的方式。很明顯，在這種模式下，初期開發(fā)商需要投入大量的資金，為了租賃也需要提供大量的生活運(yùn)動(dòng)醫(yī)療等設(shè)施條件，資金回流慢，因此目前國(guó)內(nèi)很少使用這種模式。

（2）銷售模式

這種模式和普通住宅的開發(fā)很相似，也就是先開發(fā)然后銷售從而獲得利潤(rùn)。對(duì)于開發(fā)商來說，這種方式的風(fēng)險(xiǎn)無疑是最小的，資金回流快，但是沒有與為老人所提供服務(wù)相結(jié)合。雖然要求必須是老年人入住，但很容易成為開發(fā)商圈地的幌子。

（3）銷售和持有相結(jié)合的綜合性經(jīng)營(yíng)模式

在這種模式下，開放商同時(shí)銷售和持有，也就是說一邊通過銷售回流資金，另一邊利用回流的資金出租地產(chǎn)獲取收益，同時(shí)解決資金和服務(wù)問題。相對(duì)來說，這種模式比較可取。

4.養(yǎng)老地產(chǎn)與保險(xiǎn)產(chǎn)品相結(jié)合

保險(xiǎn)產(chǎn)品與養(yǎng)老地產(chǎn)的結(jié)合具有自然的屬性，保險(xiǎn)公司擁有大量的客戶群，其中不乏很多中高端客戶，因此在選擇客戶上有很大的優(yōu)勢(shì)，通過將其產(chǎn)品與養(yǎng)老地產(chǎn)相結(jié)合，是一條獨(dú)特的盈利渠道。客戶可以通過繳納保費(fèi)取得養(yǎng)老地產(chǎn)的入住資格，用合同產(chǎn)生的收益來支付租金費(fèi)用，保險(xiǎn)公司據(jù)此取得保費(fèi)收入，也可以推銷其他險(xiǎn)種。