導(dǎo)讀：對于力圖打造城市“美好生活”運(yùn)營商的眾多房企而言，養(yǎng)老地產(chǎn)似乎是一眼看上去就極度契合且潛力巨大的轉(zhuǎn)型選項。但目前，大多數(shù)養(yǎng)老地產(chǎn)項目仍處于微利甚至虧損狀態(tài)。

4月16日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)發(fā)展的意見》（以下簡稱《意見》），提出28條具體舉措，意在推動養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。新華社以五項要點(diǎn)對《意見》進(jìn)行了概括：解決養(yǎng)老服務(wù)“入住難”等問題、為社會力量參與養(yǎng)老服務(wù)集中“清障”、破解養(yǎng)老服務(wù)行業(yè)良莠不齊監(jiān)管薄弱難題、守住養(yǎng)老機(jī)構(gòu)消防安全的底線、提升從業(yè)人員的培養(yǎng)和社會認(rèn)同。

更寬松的行業(yè)準(zhǔn)入門檻、更明確的政策細(xì)則支持，使得養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)再度成為熱議話題，按照國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，截至2018年末，我國60歲及以上人口為2.49億人，而養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)床位總數(shù)僅746.3萬張，以此計算，僅3%的高齡人口能夠獲得與之匹配的配套養(yǎng)老機(jī)構(gòu)服務(wù)，產(chǎn)業(yè)規(guī)模擴(kuò)展仍有極大空間。

對于力圖打造城市“美好生活”運(yùn)營商的眾多房企而言，養(yǎng)老地產(chǎn)似乎是一眼看上去就極度契合且潛力巨大的轉(zhuǎn)型選項，王健林在萬達(dá)的2018年年會上宣布進(jìn)軍大健康，而早在萬達(dá)之前，萬科、恒大、龍湖、綠地、保利、綠城等等眾多房企都已經(jīng)有所布局。

值得注意的是，多位業(yè)內(nèi)人士對記者表示，盡管入局時高舉高打，但目前，大多數(shù)養(yǎng)老地產(chǎn)項目仍處于微利甚至虧損狀態(tài)，房企仍在不斷摸索中，尋求一個行之有效的盈利模型。

“其實我自身來說，覺得把父母送到養(yǎng)老院不太好，可能會被親戚朋友說吧，說你不孝順什么的?！北M管自身就在養(yǎng)老機(jī)構(gòu)就職，但王媛媛的未來計劃里，并沒有將父母送到養(yǎng)老院贍養(yǎng)這一選項。

這實際上是國內(nèi)大部分子女共同的心態(tài)，甚至于在不少熱映的家庭倫理電視劇里，“是否送父母去養(yǎng)老院”時常成為點(diǎn)燃家庭矛盾的重要導(dǎo)火索。

北京林業(yè)大學(xué)心理系教師楊智輝曾在課堂上以電視劇中的“養(yǎng)老院現(xiàn)象”闡釋中國現(xiàn)代“孝”心理的變化，他認(rèn)為，中華傳統(tǒng)文化中，孝是“父母在，不遠(yuǎn)游”，為人子女要親自盡贍養(yǎng)的義務(wù)而不能假手他人，否則就會被認(rèn)為不孝，這樣的觀點(diǎn)根深蒂固，直到今天，即使家中衛(wèi)生條件、設(shè)施設(shè)備達(dá)不到養(yǎng)老要求，人們還是更愿意在家中贍養(yǎng)老人，老人也更習(xí)慣于子女的陪伴。

觀念的不同，使得市場教育面臨極高成本，記者走訪過北京多家運(yùn)營多年的民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，獲客是他們共同的難題，其中，一家主打中低端養(yǎng)老服務(wù)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)管理者對記者表示，由于缺乏對養(yǎng)老服務(wù)的理解和認(rèn)同，很多用戶群盡管有潛在需求，但對于養(yǎng)老產(chǎn)品極為排斥。

他舉例稱，曾經(jīng)有一位產(chǎn)品推介的業(yè)務(wù)員上門向老人介紹他們的養(yǎng)老院，結(jié)果老人聽到養(yǎng)老院三個字，直接就拿起電話將自己的子女痛罵一頓，隨后毫不客氣地將業(yè)務(wù)員趕出家門，“一些老人的觀念里，送他去養(yǎng)老院就是要趕他走，這背后是對養(yǎng)老行業(yè)的不理解、不信任，對自己養(yǎng)老的一種惶恐。”

這實際上也是早年養(yǎng)老行業(yè)規(guī)模擴(kuò)展緩慢的一個重要因素，大部分養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的投資人在政策的鼓勵下建店試水，但在首家門店市場表現(xiàn)不佳之后，就逐漸放緩了后續(xù)的投入。

據(jù)介紹，2006年，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的意見》，首次提出鼓勵社會資金以獨(dú)資、合資、合作、聯(lián)營、參股等方式興辦養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，帶動了第一波民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的創(chuàng)辦風(fēng)潮，例如，房企中最早涉足養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的綠城于2007年在臨平藍(lán)庭項目中嘗試做一批頤養(yǎng)公寓，同時配備了老年大學(xué)、健康中心、文體活動中心、社區(qū)門診、護(hù)理院等公共配套。

但此后的數(shù)年間，由于市場教育不成熟、盈利模式不清晰、地方相應(yīng)支持政策不完善等等原因，養(yǎng)老行業(yè)再度陷入沉寂，同時，小規(guī)模的中低端養(yǎng)老機(jī)構(gòu)逐漸退出市場，中商產(chǎn)業(yè)研究院數(shù)據(jù)顯示，2012年至2015年，中國養(yǎng)老機(jī)構(gòu)數(shù)量從4.43萬個急速下降至2.8萬個，2016年開始才再度回暖，但每年的機(jī)構(gòu)增長數(shù)量僅數(shù)百個。

杭州親和源老年公寓的一位負(fù)責(zé)人表示，“很多小機(jī)構(gòu)，地方性的，都關(guān)門了，因為養(yǎng)老在國內(nèi)來說是一個很新的行業(yè)，他肯定要經(jīng)歷這樣一個階段，數(shù)據(jù)上看，機(jī)構(gòu)的數(shù)量在減少，但是總體床位的提供量應(yīng)該還在增加，因為大型的、有規(guī)模效益的品牌在迅速擴(kuò)張。”

13萬億，這是中國社科院在《中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展白皮書》中預(yù)測的2030年養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場規(guī)模，這個數(shù)值與2017年中國的房地產(chǎn)行業(yè)銷售規(guī)模相當(dāng)。

充滿想象力的“銀發(fā)經(jīng)濟(jì)”吸引了不同行業(yè)巨頭的爭相入局，商業(yè)保險機(jī)構(gòu)、地產(chǎn)公司、醫(yī)療機(jī)構(gòu)是擴(kuò)張的主力軍，部分國企背景的企業(yè)也在政策鼓勵下開始對開發(fā)新的盈利點(diǎn)進(jìn)行嘗試。

然而，萬億的預(yù)期映射進(jìn)現(xiàn)實卻并不美好，2015年1月，民政部發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，一半以上的民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)收支只能持平，40%的民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)長年處于虧損狀態(tài)，能盈利的不足9%。

親和源在2018年成為了9%中的一員，根據(jù)宜華健康（000150.SZ）發(fā)布的《親和源集團(tuán)有限公司2018年審計報告》，親和源于2018年實現(xiàn)利潤8141萬元，而2017年，親和源仍處于虧損狀態(tài)，虧損額為2749萬元。

前述杭州親和源老年公寓負(fù)責(zé)人表示，“相對而言，親和源運(yùn)營時間長，品牌效應(yīng)強(qiáng)，同時，我們賣會員卡的模式也讓我們資金回收效率更高，所以很多人來問我，說你們親和源賺錢了，是不是我學(xué)你們?nèi)プ鲆材苜嶅X，答案是否定的，你沒有成熟的模式，沒有成熟品牌背書，就算依葫蘆畫瓢，最終也可能南轅北轍?！?/span>

多位業(yè)內(nèi)人士透露，由于出售會員卡的模式能夠迅速回籠資金，提高資金的周轉(zhuǎn)效率，因此包括一些國企背景的品牌在內(nèi)，許多大型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)都將其作為主要推廣模式，即一次性繳納高額會員卡費(fèi)用，其后每月繳納較低的房費(fèi)及其他費(fèi)用。

然而，由于社會上頻頻出現(xiàn)以出售會員卡騙取老人錢財?shù)姆欠Y案例，這一模式對于獲客能力不強(qiáng)、品牌效應(yīng)不高的養(yǎng)老企業(yè)而言難以走通。

王媛媛在浙江金華一家小型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)就職，她告訴記者，“我們提供兩種模式，一個是按月繳納房費(fèi)，一個是辦理會員卡，現(xiàn)在200多個房間，只有十幾個是辦會員卡的，有些人一聽會員卡，就說你是不是騙子，而且一下子交上百萬，普通家庭也是不愿意的?！?/span>

對于前期投入巨大的養(yǎng)老企業(yè)而言，除了會員卡模式以外，很難再找到快速回籠資金的方法，以親和源為例，其一次收取的會員價格為150萬元，每月依舊收取約6000元的租金，而類似定位的普通養(yǎng)老機(jī)構(gòu)每月租金約1萬元，以此計算，不使用會員制的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)需要超過30年的時間才能實現(xiàn)同樣的收入。

一家國內(nèi)較早進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)公司內(nèi)部人士告訴記者，很多業(yè)內(nèi)人士寄望于地產(chǎn)公司開發(fā)的社區(qū)化養(yǎng)老項目能夠帶來盈利模式上的創(chuàng)新，但目前來看依舊困難，“一方面，很多成功的‘養(yǎng)老項目’最終被證偽，最終買家大多是剛需的年輕人，這說明項目的重點(diǎn)依然不是養(yǎng)老，而在于‘地產(chǎn)’；另一方面，拋開出售產(chǎn)權(quán)的項目不談，大部分項目是沒有盈利的，只是一個社區(qū)的增值服務(wù)，他的價值體現(xiàn)在周邊的房價，項目本身的模式?jīng)]有普遍性參考價值。”

由于盈利模式的不確定性，房企對于養(yǎng)老行業(yè)的探索在逐漸冷卻。萬科董事會主席郁亮多次對外宣稱，養(yǎng)老業(yè)務(wù)只是摸索業(yè)務(wù)，坦白而言還沒有找到合適的模式，還需要繼續(xù)摸索。