東三環(huán)朝陽公園旁的北京永安賓館——北京市首批涉外賓館之一。

就在日前，記者發(fā)現(xiàn)，北京永安賓館已“舊貌換新顏”，被改造為養(yǎng)老社區(qū)重新對外開放。如何“織密”北京城市核心區(qū)域的養(yǎng)老機構(gòu)？那些建于上世紀九十年代的老牌酒店，得益于優(yōu)越的地理位置和完善的配套，成為養(yǎng)老機構(gòu)改造的新風口。業(yè)內(nèi)人士表示，盤活閑置物業(yè)有益于城市發(fā)展，但同時也要做好軟硬件的改造，改造之后還有漫長的運營之路。

老酒店換了新面貌

位處北京中央商務(wù)區(qū)（CBD）北端的北京永安賓館，開業(yè)于1987年，原名永安公寓，是北京市第一家以濃厚家庭氣氛著稱的園林式涉外公寓。

就像北京其他一些開辦于上世紀八九十年代，主要進行對外接待的老牌酒店一樣，隨著時代的發(fā)展和市場上新型酒店的出現(xiàn)，約從10年前開始，這些建設(shè)年頭相對較長、設(shè)施相對老舊的老牌酒店開始走上下坡路，即使重新進行裝修改造，也難以再創(chuàng)輝煌。

“只有在這附近居住的老人才能說出這個賓館的名字了吧。”住在周邊的居民告訴記者，印象中年輕人已很少入住永安賓館，“然后，去年的某一天，我們就看到路邊出現(xiàn)了圍擋，聽說是要改造不做賓館了?！?/span>

老牌酒店如何挽回頹勢？在改造轉(zhuǎn)型之路上，北京永安賓館將方向鎖定在了養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。

記者在現(xiàn)場看到，重新命名為“首厚·大家”的養(yǎng)老社區(qū)院內(nèi)，經(jīng)過重新裝修后已擺脫了老酒店的影子，只有相較住宅略矮的吊頂告訴參觀者這里曾經(jīng)的功能。院內(nèi)的公共區(qū)域如今成了老人們的活動場所，除了一些健身設(shè)施外，還有可供休憩的廊亭。

“這一片是樂活老人區(qū)，有440個房間，主要是供可以自理的老人們居住。”現(xiàn)場工作人員介紹，社區(qū)內(nèi)的戶型主要是46平方米的一居室和90平方米的兩居室兩種，采取“會員制”，繳納一定金額的押金作為會費后即可入住，一居室的月費是5080元，兩居室的月費是6080元，“押金在退出時退回。同時，每個房間可以住兩位老人，第二位老人的月費就變?yōu)?500元。”

優(yōu)越的地理位置利于改造

“使館旁、朝陽公園邊的養(yǎng)老社區(qū)?！蔽挥诔鞘泻诵膮^(qū)的優(yōu)越地理位置，成為養(yǎng)老社區(qū)對外宣傳的亮點之一，也成為吸引人們前來詢問的主要原因之一。

“父母已經(jīng)七十多歲了，老人自己住著我們不放心，接過來住吧我們又確實無暇照顧。”在現(xiàn)場咨詢的一位北京市民告訴記者，他有一位朋友的父母住在同一個運營者運營的南二環(huán)友誼健康養(yǎng)老社區(qū)，同樣是基于星級酒店改造而成，入住體驗不錯。這次前來，也是經(jīng)朋友推薦的。

“主要還是因為三環(huán)的地理位置很不錯，方便看望，萬一老人出點意外也能及時送到大醫(yī)院，地段算得上稀缺資源了?！痹撌忻裾f，如果父母入住體驗好的話，他考慮自己將來也來此養(yǎng)老?！皠e以為老這件事離我們很遠，說著說著就到了?！?/span>

“中國房地產(chǎn)市場開始進入存量時代，城市更新和持有經(jīng)營成為存量房時代的新風口。利用這些老舊資源，發(fā)揮閑置物業(yè)資源的價值，盤活城市經(jīng)濟，能使政府、企業(yè)和居民都獲益。”景暉智庫首席經(jīng)濟學家胡景暉告訴記者。

“在轉(zhuǎn)型方向上，酒店轉(zhuǎn)型養(yǎng)老機構(gòu)是較為容易取得成功的。”胡景暉分析，北京的老牌酒店多位于地理位置優(yōu)越的地方，交通、醫(yī)療、購物等配套設(shè)施比較完善，這些要素都是老年人很關(guān)注的。同時，老牌酒店的房間面積、物品設(shè)置以及公共設(shè)施與養(yǎng)老機構(gòu)的適應(yīng)性相對較強，只需做相應(yīng)的適老化改造即可。

適老化的門眼都有倆高度

眾所周知，養(yǎng)老設(shè)施的建筑規(guī)范不同于酒店。從老牌酒店變?yōu)轲B(yǎng)老社區(qū)，適老化改造究竟怎么做？

“適老化改造可是一門學問，在正式改造之前，我們先對原先酒店的設(shè)施設(shè)備進行了性能和狀態(tài)評估?！蓖蹁榻B，首先是機電設(shè)備的適老化改造。施工過程中，他們把酒店原先的機電系統(tǒng)全部進行了更新，特別是中央空調(diào)系統(tǒng)的改造投入很大，消除電線老化等隱患，滿足養(yǎng)老設(shè)施的消防要求。其次，是增加一些適老化設(shè)施，包括在每棟樓外加裝了醫(yī)療電梯，在大堂和走廊里加裝了扶手，在地面鋪設(shè)環(huán)保型防滑地膠。

更多的適老化改造細節(jié)，體現(xiàn)在老人的房間里。記者在現(xiàn)場看到，房間被進行了智能化改造，老人通過和智能音箱的對話，便能操控諸如空氣凈化器的開關(guān)、自動窗簾的開關(guān)、開啟音樂等。

供老人使用的衛(wèi)生間也很關(guān)鍵。衛(wèi)生間內(nèi)除了養(yǎng)老社區(qū)中必備的扶手、浴凳、智能馬桶蓋和緊急呼叫按鈕之外，衛(wèi)生間的門也被特別設(shè)置成了平開的玻璃門。

“為什么是平開門而非家庭中更常用的推拉門？主要是考慮到萬一老人在衛(wèi)生間門口滑倒，推拉門可能會撞到老人?！蓖蹁貏e提到，每個房間的門上都安裝了一高一低兩個門眼，就是考慮到坐輪椅的老人們的高度需求?！斑@些細節(jié)，都是做適老化改造的過程中慢慢學習的?！?/span>

老人活動的公共空間，也是每個養(yǎng)老社區(qū)都需要考慮的。記者在朝陽公園旁的這個養(yǎng)老社區(qū)里看到，健身室、棋牌室、圖書閱覽室、書法教室、親子樂園、醫(yī)療室、藥房……各種配套設(shè)施一應(yīng)俱全。

“和傳統(tǒng)養(yǎng)老院最不相同的地方是，我們的養(yǎng)老社區(qū)是對外打開，不設(shè)大門的?！蓖蹁岬剑媱澮肷鐓^(qū)里的商業(yè)配套，不僅僅服務(wù)入住的老人，也將服務(wù)居住在周邊的社區(qū)居民們?！拔覀円蛟焐缃粚傩裕尵幼≡陴B(yǎng)老社區(qū)內(nèi)的老人也不感到孤獨?！?/span>

老物業(yè)改造的三大難題

隨著北京邁入老齡化社會，人們對養(yǎng)老機構(gòu)的需求也在不斷增加。特別是城市核心區(qū)域，盡管自2017年以來新建了諸多類型的養(yǎng)老機構(gòu)，如養(yǎng)老照料中心、養(yǎng)老驛站等，但供給與需求之間的缺口依然不小。

養(yǎng)老機構(gòu)為什么“織”不密？業(yè)內(nèi)專家指出，形成供需間缺口的一個主要原因就是城區(qū)內(nèi)養(yǎng)老服務(wù)場地供給不足，缺乏場地，服務(wù)運營商自然跟不上。

而根據(jù)《北京市新增產(chǎn)業(yè)的禁止和限制目錄(2018年版)》的規(guī)定，東西城禁止新建房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的住宅類項目(棚戶區(qū)改造、危房及老舊小區(qū)改造、文物保護區(qū)改造除外)；禁止新建酒店、寫字樓等大型公建項目。朝陽、海淀、豐臺、石景山區(qū)，東、西、北五環(huán)路和南四環(huán)路以內(nèi)，禁止新建酒店、寫字樓等大型公建項目。

在此背景下，核心區(qū)域內(nèi)的老物業(yè)改造自然成為新的風口，而被公認為市場前景廣闊的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，也成為改造的一個方向。早于北京永安賓館前，曾經(jīng)的九華山莊也宣布轉(zhuǎn)型做養(yǎng)老酒店。

只是，老物業(yè)改造成養(yǎng)老機構(gòu)，真的就能瞬間成為“風口上的豬”？擺在實踐者面前的難題也不少。

第一就是老物業(yè)的適老化改造。2018年10月實施的《老年人照料設(shè)施建筑設(shè)計標準》中，對老年人照料設(shè)施的樓道寬度、硬件設(shè)置、消防等都提出了明確的要求。然而，由于許多既有老物業(yè)當初并不是按照養(yǎng)老設(shè)施設(shè)計的，很多硬件達不到標準，設(shè)計審批時也無法過關(guān)。

“有標準是必要的，但具體問題得具體分析?！苯衲瓯本﹥蓵?，市人大代表就在接受記者采訪時提到，能否為既有物業(yè)的養(yǎng)老設(shè)施改造提供一個綠色通道。

第二方面，就是管理的改造?！捌鋵?，硬件上的改造是相對容易的，比如增加醫(yī)用電梯、緊急呼叫按鈕、衛(wèi)浴間扶手等，政府這兩年在審核驗收上也給了不少政策支持。更難的是軟件的改造，管理思想和管理技能都要調(diào)整。”不同于酒店客人流動性大的特征，住在養(yǎng)老社區(qū)的多是長租老人，工作人員要想更好地照顧好老人，就需要記住每位老人的名字、生活習慣甚至愛好，也因此，原先的酒店員工需要進行培訓后才能適應(yīng)新崗位。

此外，成熟的、經(jīng)驗豐富的護理人員也一直存在供需的缺口。

最后，就是盈利。一位不愿意透露姓名的養(yǎng)老運營者告訴記者，養(yǎng)老服務(wù)是體驗式服務(wù)，良好的環(huán)境和持續(xù)的服務(wù)是決定老人們是否會長期入住的關(guān)鍵，在不考慮房屋租金的情況下，養(yǎng)老機構(gòu)至少要保持75%的入住率才能實現(xiàn)收支平衡，高于75%才可能略有盈利。

“而這顯然不是所有的養(yǎng)老機構(gòu)都能做到的。更何況，一些養(yǎng)老機構(gòu)還有房屋租金，盈利就更不容易了?！痹撊耸勘硎?，養(yǎng)老行業(yè)是一個需要長期投入的行業(yè)，所有希望一兩年內(nèi)就能盈利、賺快錢的想法都是不現(xiàn)實的，“要耐得住寂寞，才能做好養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)?！?/span>