中國(guó)老齡人口數(shù)量不斷增加，老齡化嚴(yán)峻的形勢(shì)倒逼整個(gè)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

民政部發(fā)布的《2016年社會(huì)服務(wù)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》顯示, 我國(guó)養(yǎng)老床位數(shù)從2005年的158萬(wàn)張迅速增長(zhǎng)至2016年底的730萬(wàn)張左右。

我國(guó)PPP養(yǎng)老項(xiàng)目投資額從2016年初的1227億元迅速增長(zhǎng)到2017年8月的近1900億元。

當(dāng)下，中國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)尚處于起步階段。養(yǎng)老地產(chǎn)作為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的重要部分，其市場(chǎng)空間和機(jī)遇受到投資機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重視。

因?yàn)轲B(yǎng)老地產(chǎn)的特殊性，醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的服務(wù)模式成為養(yǎng)老地產(chǎn)的核心內(nèi)容，一線城市及發(fā)達(dá)地區(qū)成為房企布局的重點(diǎn)。

從行業(yè)發(fā)展歷程來(lái)看，養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)歷了從營(yíng)銷噱頭到產(chǎn)業(yè)布局的過(guò)度，行業(yè)變革內(nèi)生動(dòng)力，已呈企業(yè)搶占制高點(diǎn)，平臺(tái)化的趨勢(shì)。

2011年起，政策推動(dòng)養(yǎng)老地產(chǎn)長(zhǎng)足發(fā)展。養(yǎng)老地產(chǎn)模式逐漸成熟，地產(chǎn)商的產(chǎn)品形態(tài)逐步多元化。出現(xiàn)了醫(yī)療養(yǎng)老結(jié)合、候鳥式旅游養(yǎng)老、學(xué)院式養(yǎng)老等多元化養(yǎng)老地產(chǎn)模式。

但由于中國(guó)養(yǎng)老模式尚未系統(tǒng)形成，人民養(yǎng)老觀念變化緩慢，養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)依舊存在服務(wù)能力不足的問(wèn)題，養(yǎng)老服務(wù)人員缺乏，設(shè)施設(shè)備有待完善，養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)的盈利狀況不容樂(lè)觀。

毋庸置疑，養(yǎng)老地產(chǎn)需求爆發(fā)是歷史發(fā)展的必然。本行研文章分上、下兩篇，試圖通過(guò)對(duì)行業(yè)宏觀環(huán)境、行業(yè)基本面、國(guó)外發(fā)展經(jīng)驗(yàn)及各國(guó)模式對(duì)比、行業(yè)格局和競(jìng)爭(zhēng)狀況、標(biāo)桿企業(yè)的分析等維度，勾勒養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)的格局現(xiàn)狀，參與者的核心競(jìng)爭(zhēng)力以及產(chǎn)業(yè)的未來(lái)發(fā)展機(jī)會(huì)。

近期北京市財(cái)政局的《關(guān)于推進(jìn)居家養(yǎng)老健康服務(wù)工作情況報(bào)告》指出，2017年市財(cái)政共安排養(yǎng)老服務(wù)資金預(yù)算12.81億元，較2016年增長(zhǎng)17.7%；其中，安排居家養(yǎng)老服務(wù)資金10.89億元，增幅達(dá)近三成，而整體來(lái)看，2015-2017年北京市級(jí)財(cái)政共安排了26.24億元支持居家養(yǎng)老服務(wù)。

在居家養(yǎng)老服務(wù)的浪潮之下，多層次的老年需求和多業(yè)態(tài)融合的養(yǎng)老市場(chǎng)催生出多樣化的養(yǎng)老住宅。

從全球來(lái)看，美國(guó)，日本、瑞典和法國(guó)等國(guó)家社會(huì)保障制度的發(fā)展歷史悠久，尤其是在養(yǎng)老模式的發(fā)展上值得借鑒。

對(duì)中國(guó)而言，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)制度體系排斥市場(chǎng)化的運(yùn)營(yíng)，福利形式的主管部門與市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)的公司矛盾漸顯，使得養(yǎng)老地產(chǎn)徘徊在長(zhǎng)期投資和短期投資之間。

此文從宏觀上就養(yǎng)老地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈，行業(yè)規(guī)模和模式進(jìn)行了說(shuō)明，同時(shí)從微觀的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和開發(fā)模式入手，對(duì)比國(guó)外經(jīng)典的養(yǎng)老地產(chǎn)模式，分析我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)存問(wèn)題，以探討未來(lái)的發(fā)展之路。

一、概念及背景

1.1. 養(yǎng)老地產(chǎn)概念

養(yǎng)老地產(chǎn)就是將養(yǎng)老主題融合于地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目之中，以滿足日益增長(zhǎng)的老年市場(chǎng)需求，從建筑設(shè)計(jì)、園林規(guī)劃、裝飾標(biāo)準(zhǔn)、配套設(shè)施、服務(wù)細(xì)則都必須經(jīng)過(guò)適老化設(shè)計(jì)。

養(yǎng)老地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)了品質(zhì)地產(chǎn)和管家服務(wù)的有機(jī)結(jié)合，養(yǎng)老地產(chǎn)在規(guī)模上更大，在產(chǎn)品以及合作開發(fā)上將會(huì)有更多專業(yè)化的機(jī)構(gòu)參與，同時(shí)也會(huì)在產(chǎn)品上整合更多針對(duì)老年人需求的特殊資源，且覆蓋的人群也更加廣泛。

1.2. 養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展背景

1.2.1 中國(guó)老齡化形勢(shì)日益嚴(yán)峻，老年消費(fèi)市場(chǎng)將迎來(lái)大爆發(fā)

聯(lián)合國(guó)對(duì)于人口老齡化國(guó)家的界定：一個(gè)國(guó)家60歲以上的老年人口達(dá)到總?cè)丝跀?shù)的1%或者65歲以上老年人口占人口總數(shù)的7%以上，那么這個(gè)國(guó)家就已經(jīng)屬于人口老齡化國(guó)家。

從下圖數(shù)據(jù)看出，中國(guó)已經(jīng)是一個(gè)典型的人口老齡化國(guó)家，并且老齡人口的比重在逐年增加，人口老齡化趨勢(shì)嚴(yán)峻。

預(yù)計(jì)到2020年，全國(guó)60歲以上老年人口將增加到2.55億人左右，占總?cè)丝诒戎靥嵘?7.8%左右；高齡老年人將增加到2900萬(wàn)人左右；獨(dú)居和空巢老人將增加到1.18億人左右。2030年，我國(guó)60歲以上人口將達(dá)3.7億，到2050年前后，中國(guó)老年人口將接近5億，65歲以上人口達(dá)2.54億。

1.2.2 國(guó)家對(duì)于養(yǎng)老行業(yè)的政策支持

2013年開始，從國(guó)家到地方各級(jí)機(jī)構(gòu)紛紛推出養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)扶持政策。

十九大報(bào)告明確提出：積極應(yīng)對(duì)人口老齡化，構(gòu)建養(yǎng)老、孝老、敬老政策體系和社會(huì)環(huán)境，推進(jìn)醫(yī)養(yǎng)結(jié)合，加快老齡事業(yè)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

近年來(lái)，從國(guó)家到地方各級(jí)機(jī)構(gòu)紛紛推出養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)扶持政策，有的旨在鼓勵(lì)社會(huì)資本入局養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，也有的是為了推動(dòng)促進(jìn)醫(yī)養(yǎng)結(jié)合發(fā)展。總體來(lái)看，養(yǎng)老行業(yè)政策在向“更精準(zhǔn)、更落地”的趨勢(shì)發(fā)展。

下圖中，我們整理匯總了養(yǎng)老行業(yè)近三年不同類型的政策以供參考。

二、養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)及其特征

2.1 市場(chǎng)規(guī)模

據(jù)中國(guó)社科院老年研究院預(yù)測(cè)，養(yǎng)老市場(chǎng)商機(jī)將從2014年的4萬(wàn)億上升至2030年13萬(wàn)億。由此看來(lái)，未來(lái)老年人口將會(huì)逐漸成為消費(fèi)的主力人群。

海通證券研報(bào)顯示，截至2050年我國(guó)新增社會(huì)養(yǎng)老住宅潛在需求為9757萬(wàn)平－1.82億平米。

根據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)發(fā)布的《2017 中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告》顯示，截止到2015年底，已經(jīng)有10余家保險(xiǎn)企業(yè)，80多家地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和大量的外資企業(yè)布局中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)，投資總額超過(guò)3000億元。

總體來(lái)看，養(yǎng)老地產(chǎn)的特點(diǎn)是投資規(guī)模巨大、投資周期長(zhǎng)、中后期資金回流穩(wěn)定、長(zhǎng)期綜合投資收益率較高和抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)。

2.2 “銀發(fā)經(jīng)濟(jì)”

我國(guó)老年人整體購(gòu)買力正在穩(wěn)步提高，消費(fèi)觀念也悄然發(fā)生了變化，從老年人口的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)來(lái)看，具有消費(fèi)力和購(gòu)買力的老年人口數(shù)量很龐大。

第一，隨著物質(zhì)條件的日益豐富，老年消費(fèi)群體的個(gè)性化需求顯著提神，“銀發(fā)經(jīng)濟(jì)”將面向更廣闊的消費(fèi)群體。

第二，目前銀發(fā)市場(chǎng)的購(gòu)買力主要來(lái)自于四五十年代出生的老年人，其接受教育的程度、知識(shí)文化水平、經(jīng)濟(jì)狀況都有了極大改善，經(jīng)濟(jì)獨(dú)立型老年人數(shù)量比例上升，其消費(fèi)能力和消費(fèi)自主性顯著提升。另一方面，子女親屬等也成為老年市場(chǎng)的間接消費(fèi)者。

第三，消費(fèi)觀念發(fā)生轉(zhuǎn)變，逐漸形成新的消費(fèi)特點(diǎn)，其中，食品、醫(yī)療衛(wèi)生保健用品的消費(fèi)占很大比例；經(jīng)濟(jì)實(shí)惠、使用方便、售后服務(wù)好的商品最受歡迎老年人對(duì)各類服務(wù)的需求在迅速增加。

根據(jù)近期中國(guó)老齡科學(xué)研究中心與社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社共同發(fā)布的《老齡藍(lán)皮書》顯示，2015年我國(guó)5.0%的老年人經(jīng)常上網(wǎng)，其中城鎮(zhèn)老年人這一比例為9.1%，高于農(nóng)村老年人;低齡老年人網(wǎng)絡(luò)消費(fèi)的比例最高，達(dá)到12.7%;大部分老年人上網(wǎng)主要是看新聞，這一比例占到了85%，其次是看影視劇，占到了65.4%,聊天和炒股票各占到21.2%和14%，網(wǎng)上購(gòu)物占到了12.4%。

2.3 產(chǎn)業(yè)鏈

從養(yǎng)老地產(chǎn)的整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈來(lái)看，處于上游部分的主要是是保險(xiǎn)公司、房地產(chǎn)開發(fā)商和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)資本，這是養(yǎng)老地產(chǎn)的資金入口。

養(yǎng)老地產(chǎn)從功能上可以分為綜合型的老年社區(qū)、全齡社區(qū)，社區(qū)嵌入型服務(wù)中心，老年公寓、特色主題養(yǎng)老這幾種類型，這也是眾多險(xiǎn)資和房地產(chǎn)開發(fā)商布局的方向。

三、養(yǎng)老地產(chǎn)類型

3.1 資金類別分類

3.1.1 險(xiǎn)資為主的養(yǎng)老地產(chǎn)

保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)對(duì)于其長(zhǎng)期資金進(jìn)行資產(chǎn)配置，并與提供給客戶群體的養(yǎng)老、健康保險(xiǎn)產(chǎn)品相結(jié)合，以出租的形式持續(xù)經(jīng)營(yíng)，形成穩(wěn)定的現(xiàn)金流。由于擁有長(zhǎng)期資金的優(yōu)勢(shì)，保險(xiǎn)公司更有能力建設(shè)和運(yùn)營(yíng)綜合型持續(xù)照顧養(yǎng)老社區(qū)，并在全國(guó)范圍內(nèi)打造統(tǒng)一品牌，實(shí)現(xiàn)連鎖經(jīng)營(yíng)。

同時(shí)，保險(xiǎn)公司通過(guò)保險(xiǎn)理財(cái)產(chǎn)品，可以對(duì)現(xiàn)有客戶進(jìn)行捆綁推廣和銷售，確保養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施運(yùn)營(yíng)獲得穩(wěn)定資金的支持

2009年10月1日開始實(shí)施的新《保險(xiǎn)法》中明確規(guī)定，保險(xiǎn)資金可投資不動(dòng)產(chǎn)。這一規(guī)定為保險(xiǎn)資金投資養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、參與養(yǎng)老社區(qū)的建設(shè)開辟了通道。既可以為壽險(xiǎn)資金開辟新的投資渠道，也可以解決養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)期規(guī)劃難以實(shí)現(xiàn)的問(wèn)題，解決社區(qū)養(yǎng)老中的資金不足問(wèn)題。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)：除了泰康人壽、合眾人壽和中國(guó)平安外，目前中國(guó)人壽、新華保險(xiǎn)和中國(guó)太保等多家壽險(xiǎn)公司都在謀劃建立自身的保險(xiǎn)養(yǎng)老社區(qū)。

3.1.2 地產(chǎn)為主的養(yǎng)老地產(chǎn)

房地產(chǎn)公司由于長(zhǎng)期積累的地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，成為養(yǎng)老住宅建設(shè)開發(fā)的主力軍。

地產(chǎn)公司多專注于現(xiàn)有養(yǎng)老社區(qū)的適老化改造以及新興綜合住宅的社區(qū)建設(shè)，項(xiàng)目以出售為主或租售并舉。

根據(jù)公開資料，當(dāng)前有三十多家房地產(chǎn)公司已經(jīng)涉入養(yǎng)老住宅的建設(shè)開發(fā)和運(yùn)營(yíng)，而表達(dá)進(jìn)入市場(chǎng)意愿的更高達(dá)八十多家。

3.1.3其他資金

除了保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)企業(yè)分食養(yǎng)老地產(chǎn)這塊大蛋糕之外，還有許多民營(yíng)和外資的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)也爭(zhēng)相出現(xiàn)，比如親和源集團(tuán)建設(shè)的上海親和源老年公寓，它是我國(guó)首家定位于高端的會(huì)員制養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，采用的是公寓式養(yǎng)老模式。

3.2.功能上分類

3.2.1老年社區(qū)

老年社區(qū)指的是以老年人為主要對(duì)象，符合老年人的和心理特征，成片開發(fā)建設(shè)的老年住宅樓棟的集合體，除了配置有老年人所需的各類服務(wù)和輔助設(shè)施，還具備一定的城市配套功能。

3.2.2全齡社區(qū)

全齡社區(qū)模式通過(guò)整合了養(yǎng)老、教育、醫(yī)療等資源，提供了一個(gè)解決子女教育、父輩養(yǎng)老、自身養(yǎng)老等多重需求，適合全民居住、終生居住的社區(qū)。

它既可滿足不同年齡段的物業(yè)配置，又具備居家養(yǎng)老服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)體系配套，推崇老人在自身所熟悉的環(huán)境中居家養(yǎng)老，不脫離家庭與生活。

3.2.3 社區(qū)嵌入式服務(wù)機(jī)構(gòu)

在社區(qū)建設(shè)如護(hù)理中心、日間照料中心、健康會(huì)所等，滿足長(zhǎng)者的生活照料、休閑娛樂(lè)等需求的場(chǎng)所。

3.2.4 老年公寓

老年公寓指向有生活自理能力的老年夫婦和單身老人提供便利和服務(wù)的一種新型老年住宅，是專供老年人集中居住，符合老年體能心態(tài)特征的公寓式老年住宅，具備餐飲、清潔衛(wèi)生、文化娛樂(lè)、醫(yī)療保健服務(wù)體系，是綜合管理的住宅類型。

3.2.5 特色主題養(yǎng)老

特色主題養(yǎng)老住宅主要是分為醫(yī)養(yǎng)結(jié)合型、教養(yǎng)結(jié)合型和休閑旅游結(jié)合型，這是傳統(tǒng)地產(chǎn)和其他產(chǎn)業(yè)融合的產(chǎn)物。

○ 醫(yī)養(yǎng)結(jié)合型住宅中建有專業(yè)的老年康復(fù)以及護(hù)理醫(yī)院，擁有專業(yè)的護(hù)理團(tuán)隊(duì)，旨在構(gòu)建設(shè)備齊全的生活圈

○ 教養(yǎng)結(jié)合型是以“教育+養(yǎng)老”為核心，設(shè)立一定規(guī)模的老年大學(xué)，進(jìn)而營(yíng)造教育設(shè)備齊全的養(yǎng)老生活圈

○ 休閑旅游型是以養(yǎng)生養(yǎng)老為根本，融合旅游、購(gòu)物等生活其他產(chǎn)業(yè)，為老年人提供高品質(zhì)的休閑養(yǎng)老生活圈

四、主流產(chǎn)品結(jié)構(gòu)與開發(fā)模式

4.1 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)

從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上來(lái)看，中國(guó)目前的養(yǎng)老住宅覆蓋了多層次的老年人需求。

4.2 開發(fā)模式