從2017年國家發(fā)布限購限貸令后，樓市開始呈現(xiàn)出冰火兩重天狀態(tài)。特別是2018年下半年開始，中國房地產(chǎn)的狀況日趨嚴峻。巨大的資金與庫存壓力，使單一的住宅模式無法成為房企的唯一利潤驅(qū)動力。因此，推動地產(chǎn)多元化勢在必行，各種"地產(chǎn)+"的概念開始日漸走熱，而養(yǎng)老地產(chǎn)就是其中的一個重要發(fā)展方向。

"養(yǎng)老地產(chǎn)"其實不是什么新潮的概念，在我國10多年前就已經(jīng)出現(xiàn)，只是市場熱度不高而已。近年來隨著老齡化的加劇，伴隨著國家政策的支持，養(yǎng)老地產(chǎn)又獲得了較大規(guī)模的發(fā)展。但從去年開始，類似"康養(yǎng)小鎮(zhèn)的X種死法"、"康養(yǎng)項目哀鴻遍野"，等文章一直刷屏"養(yǎng)老圈"。其根本原因就在于全國房地產(chǎn)商越來越多轉(zhuǎn)型健康養(yǎng)老地產(chǎn)項目，但成功的案例卻屈指可數(shù)，市場的爭議越來截大。

杭州"隨園嘉樹"項目作為萬科首個養(yǎng)老地產(chǎn)項目受到市場的熱捧，銷售上很流暢，但萬科的郁亮卻曾評價其為失敗的養(yǎng)老試驗產(chǎn)品。因為郁亮很清楚：養(yǎng)老地產(chǎn)中，房子只是載體，服務才是根本，養(yǎng)老地產(chǎn)賣的是一種生活方式。但市場上很多養(yǎng)老項目，"養(yǎng)老"只是噱頭，"賣房"才是本質(zhì)。另外從地產(chǎn)的角度上看，無論是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)還是旅游地產(chǎn)，這些"地產(chǎn)+"都是建立在相關(guān)產(chǎn)業(yè)成熟發(fā)展的基礎(chǔ)之上。而我國的養(yǎng)老服務業(yè)發(fā)展還不成熟，養(yǎng)老服務盈利的周期太長，沒有成熟的模式與經(jīng)驗可供借鑒，運營與服務上少亮點，容易導致失敗。

老齡化的加劇，使養(yǎng)老地產(chǎn)被地產(chǎn)商稱為"夕陽下的朝陽銀發(fā)市場"。近年來，已有上百家地產(chǎn)商進軍養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域，除龍頭房企萬科、保利等外，一些中小房企也紛至沓來，成為養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域的重要構(gòu)成。各地以"養(yǎng)老"為宣傳口號的項目更是遍地開花。

從目前的國內(nèi)情況上看，國內(nèi)的養(yǎng)老地產(chǎn)項目呈現(xiàn)明顯的與城市相關(guān)的地域性特點。一二線城市的項目主體上可分為兩類：一類是主打城區(qū)養(yǎng)老的便利概念的服務型老年公寓、養(yǎng)老社區(qū)、老年機構(gòu)；第二類是主打完整配套的生態(tài)養(yǎng)老概念的郊區(qū)CCRC的高端養(yǎng)老項目。三四線城市的項目也主要可分為兩種方式：一種是以旅游城市或旅游景點為依托的，有一定的康養(yǎng)地域特點的養(yǎng)老地產(chǎn)項目。第二種是是針對剛性需求的機構(gòu)型養(yǎng)老項目，包括醫(yī)養(yǎng)結(jié)合性項目與一些剛需性剛對較弱的活力老人公寓。

近年來，國家的養(yǎng)老政策導向更傾向于社區(qū)與居家養(yǎng)老。國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)習慣于過去高流轉(zhuǎn)的粗暴盈利模式，而養(yǎng)老地產(chǎn)具有"投資大、開發(fā)周期長、低密度、產(chǎn)品類型多樣"等特點，因此市場上有不少人不看好"養(yǎng)老地產(chǎn)"的前途。那么，養(yǎng)老地產(chǎn)是真的"理想很豐滿，現(xiàn)實很骨感"嗎？從市場調(diào)查可知，客戶不滿主要集中在兩個方面：第一，價格太貴，消費不起。第二，項目名不符實，相關(guān)配套與服務跟不上。不少人甚至認為地產(chǎn)公司自己習慣于高流轉(zhuǎn)，都沒弄清楚什么是養(yǎng)老地產(chǎn)，也沒有把老人的需求放在心上，認為只要把房子賣出去就萬事大吉了。所以市場上的養(yǎng)老地產(chǎn)只是貼上了不同的標簽，以不同的形式賣房，并沒有擺脫傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)的本質(zhì)。

那么，什么是"養(yǎng)老地產(chǎn)"？作為一個非房產(chǎn)業(yè)行業(yè)出身的人，我的理解是：養(yǎng)老地產(chǎn)是房地產(chǎn)為載體，以老年人為服務對象，以適老化設計為特色，以優(yōu)異物業(yè)服務為依托，完整的"身心靈"人性服務為靈魂的地產(chǎn)業(yè)態(tài)。這種定義決定了以下幾個方面：

1.養(yǎng)老地產(chǎn)不是簡單的剛性需求產(chǎn)品，是一種針對消費升級的改善性需求產(chǎn)品。竟然是改善性需求，就存在巨大的市場彈性空間。所以對產(chǎn)品設計與運營的專業(yè)性要求很高；要做出適銷對路的產(chǎn)品需要專業(yè)人做專業(yè)事。

2.銷售周期長，回款慢。以往的住宅產(chǎn)品有個樣版間，編個好的故事就可以開始依托圖紙賣期房了。但老年人群的謹慎性消費特性導致了原先的營銷模式不適用，而更多的需要采取類似于體驗營銷的推廣方式，需靠口碑、靠服務來贏得市場機會。

3.投資額大，建設期長。環(huán)境的適老化、人員服務的支撐都決定了這個結(jié)果。這是老年人對配套要求與生活需求的多元化需求所帶來的必然結(jié)果。

4.投資回報率低。過去的地產(chǎn)靠的是高流轉(zhuǎn)，所以必然輕服務，因為不缺乏可開發(fā)的項目。而養(yǎng)老地產(chǎn)是一種長期投入，持有運營型的地產(chǎn)模式，這種服務支撐型產(chǎn)品的短期投資回報率遠低于傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)，所以可能帶來一些風險性因素。

5.模式探索中。目前養(yǎng)老地產(chǎn)中還沒有完全成熟的可直接復制的商業(yè)模式可供借鑒，所以對于很多房企來說都是在試水，只能摸著石頭過河。雖然有燕達的"醫(yī)養(yǎng)結(jié)合式"養(yǎng)老、綠城的"學院式"養(yǎng)老等模式，但我國養(yǎng)老的地域性差異明顯，無法標準化復制，還需針對具體市場的"辨證施治"。

但如果因為上述原因就說"中國養(yǎng)老地產(chǎn)沒有前途"，顯然是片面的。因為養(yǎng)老地產(chǎn)的市場空間是明擺著的，只不過現(xiàn)在陷入了兩難境地：地產(chǎn)化違背了"養(yǎng)老地產(chǎn)"的本質(zhì)，而按部就班的發(fā)展，則掙錢太慢時間太長。過去幾年，整個養(yǎng)老市場還在培育中，絕大部分市場需求來自于30、40年代老人。這些老人積蓄有限，沒有太多的養(yǎng)老支撐。本身自己是苦難中長大的，消費觀念滯后；國內(nèi)養(yǎng)兒防老的觀念根深蒂固。國內(nèi)這些年隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，大家的消費觀念更加前位。而新生代的老年人在改革開放的過程中積累了大量的資產(chǎn)，有足夠的自主消費能力。此外這幾年，養(yǎng)老地產(chǎn)的模式不斷探索中，"恭和家園"的共有產(chǎn)權(quán)、遠洋的"半護理養(yǎng)老"等等，模式一步步趨于清晰。政府的政策落地性也越來越高。

養(yǎng)老服務是每年能夠帶來穩(wěn)健現(xiàn)金流的，中國的老年人約占世界老年人口總數(shù)的20%，人口老齡化年均增長率約為總?cè)丝谠鲩L率的5倍，其消費潛力可以想象。2022年，我國的6275人口高峰人群將進入老齡化，一方面將帶來巨大的市場需求，另一方面也將直接檢驗我國養(yǎng)老服務體系的建設成果。而靠目前的養(yǎng)老布局狀況是否能承載是個問題。因此可以說"養(yǎng)老地產(chǎn)具有巨大的市場前景"，現(xiàn)在正是進入市場的黃金時期。

對于養(yǎng)老地產(chǎn)來說，房子只是容器，生活和服務才是核心。建構(gòu)老年人想要的品質(zhì)養(yǎng)老生活，給老年人匹配有需求的相應服務，并力爭把服務做成爆品才是成功的關(guān)健。地產(chǎn)小鎮(zhèn)或養(yǎng)老小區(qū)只是充滿大善大愛的沃土，房子是里面萌芽的種子，以服務與運營來澆灌才可能茁壯成長。

前些時間，"權(quán)健傳銷"事件引起了媒體的普遍關(guān)注。從這件事情可以看出一些政策導向：國家正在強化消費引導，尊重消費者自由選擇權(quán)，加大消費者合法權(quán)益保護力度，實現(xiàn)消費者自主選擇、自主消費，以提升消費者獲得感、幸福感和安全感。折射到養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)，就是不要忽悠，要腳踏實地做服務。從政府的角度上看，政府對純地產(chǎn)項目越來越不感冒，而對產(chǎn)城結(jié)合、產(chǎn)人結(jié)合和產(chǎn)融結(jié)合的大健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)綜合體比較歡迎。目的也在于希望投資者能參與解決城市發(fā)展中的問題，而不是靠地產(chǎn)卷筆錢就跑了。從這個層面上說"養(yǎng)老地產(chǎn)"：養(yǎng)老沒錯，地產(chǎn)也沒錯，養(yǎng)老地產(chǎn)更沒錯。錯的是開發(fā)商打著養(yǎng)老的名義借助政策的支持來大搞圈地運動，完全不知養(yǎng)老地產(chǎn)該怎么做，只知道拿地蓋房子賣房子。

對于養(yǎng)老地產(chǎn)來說，硬件不是不重要，而是基礎(chǔ)，需夯實。因為康養(yǎng)項目都不可能在海市蜃樓里封閉發(fā)展，任何項目都是在交通、通訊、能源等基礎(chǔ)配套到位的基礎(chǔ)上才能發(fā)展起來。從這個層面上看，一體化的產(chǎn)業(yè)鏈對養(yǎng)老地產(chǎn)來說十分重要。

養(yǎng)老地產(chǎn)的本質(zhì)是服務業(yè)，最重要的是人護比、配套和人性關(guān)懷。所以不要把重點放在硬件的高檔上，而應放在軟件細節(jié)上，以完善的服務配套滿足老人"身、心、靈"的需要。很多養(yǎng)老地產(chǎn)項目的失敗就在于"開發(fā)商缺乏養(yǎng)生、護理和治療等技術(shù)資源"，還有些項目失敗在于沒有靈魂，也就是"缺乏養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)核心的人文關(guān)懷和全面照護服務"。尤其是與醫(yī)療設施共同建設的養(yǎng)老項目，養(yǎng)老地產(chǎn)不僅僅是房地產(chǎn)開發(fā)商的事業(yè)，也是基于服務的機構(gòu)、要考慮涵蓋交通、住宅、醫(yī)療、護理、養(yǎng)生、娛樂、休閑、運動、購物的產(chǎn)業(yè)鏈條。

基于"服務"的美好身心體驗才是產(chǎn)業(yè)王道?？叼B(yǎng)消費是一種復合型的消費，很多消費是在一個圓心相對固定的半徑中實現(xiàn)的。如果不能給消費者必要的配套服務而淪為純商業(yè)租賃或地產(chǎn)銷售，那項目就容易失敗。而能滿足居住、醫(yī)療、文化、運動等多種康養(yǎng)需求的社區(qū)化康養(yǎng)項目，只要消費者經(jīng)濟能力能夠承受，還是比較受青睞的。

人文關(guān)懷也是非常重要的因素。確保消費者的人身和財產(chǎn)安全，尊重消費者的人格尊嚴和民俗習慣，這都是基礎(chǔ)性，是運營商必須要達到的基本功與法律義務。如果能夠以獨特的企業(yè)文化而讓客戶認同，則客戶的認可度將大大提升，從而成為企業(yè)競爭的核心軟實力。

此外，再好的康養(yǎng)項目，都需要好的"操盤手"來運營。團隊建設、日常管理、品牌塑造、持續(xù)營銷、服務升級、危機公關(guān)……

一個養(yǎng)老地產(chǎn)從開業(yè)、運營、健康發(fā)展，到最后實現(xiàn)盈利，全靠"操盤手"帶領(lǐng)團隊的運營能力，我們曾經(jīng)接觸到幾家地產(chǎn)商聘請的所謂的運營總，半桶水都沒有，項目還沒有啟動只想到找咨詢機構(gòu)“對接資源”、套方案，把精力用在找供應商和請領(lǐng)導專家站臺上，而不去調(diào)研市場、研究需求、設計模式、制定籌備計劃，很是擔心這種項目能否成功。所以選擇好管理者也十分重要。要做真正的養(yǎng)老地產(chǎn)，就得實現(xiàn)投資者與管理者由"地產(chǎn)人"向"養(yǎng)老服務人"的角色轉(zhuǎn)讓變，爭取在政府支持與企業(yè)運營的雙管齊下的基礎(chǔ)下，以服務贏得客戶，從而實現(xiàn)資金回籠和利潤增長。