一場人口老齡化的無聲挑戰(zhàn)正在展開。11月下旬，中共中央、國務(wù)院正式印發(fā)《國家積極應(yīng)對人口老齡化中長期規(guī)劃》，將應(yīng)對老齡化上升為國家戰(zhàn)略。另據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至2018年底，我國60歲及以上老年人口達(dá)到2.49億人，占總?cè)丝诒戎?7.9%，是目前世界上唯一老年人口過2億的國家。

值得注意的是，一方面是人口老齡化帶來的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)需求，另一方面，中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的運(yùn)營者們目前似乎仍未找到一條清晰的產(chǎn)業(yè)運(yùn)營路徑。更有甚者，一些開發(fā)商以養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)為名方便拿地、賣房，一些險資企業(yè)捆綁保險進(jìn)行銷售。

對于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)布局及企業(yè)發(fā)展相關(guān)問題，12月10日～12日，《中國經(jīng)營報》記者先后實地走訪了位于上海市的親和源迎豐老年公寓、梧桐人家、金色陽光頤養(yǎng)院等多個養(yǎng)老社區(qū)進(jìn)行實地走訪。同時，記者致電致函龍湖集團(tuán)控股有限公司（00960.HK，以下簡稱“龍湖集團(tuán)”）、親和源集團(tuán)有限公司、上海陸家嘴金融貿(mào)易開發(fā)股份有限公司及中國太平保險集團(tuán)有限責(zé)任公司等多家企業(yè)進(jìn)行采訪。

12月12日，龍湖集團(tuán)回應(yīng)本報記者采訪表示，基于國家鼓勵養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一系列利好政策，以及隨著社會老齡化程度逐步形成的養(yǎng)老服務(wù)市場，龍湖集團(tuán)在做好主航道業(yè)務(wù)的同時，持續(xù)進(jìn)行業(yè)務(wù)創(chuàng)新和探索；拓寬服務(wù)客群，豐富服務(wù)內(nèi)容，為更多有需求的老年人打造有口碑的品質(zhì)養(yǎng)老服務(wù)。

日前，龍湖集團(tuán)旗下養(yǎng)老品牌——椿山萬樹對外宣布，正式布局上海養(yǎng)老市場，首個長者公寓項目落址上海市閔行區(qū)。這是繼其2018年在重慶運(yùn)營養(yǎng)老項目之后，龍湖椿山萬樹首次進(jìn)入一線城市。

除了日前對外開放的龍湖椿山萬樹·上海閔行頤年公寓項目，龍湖集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人向記者透露，目前，龍湖已經(jīng)在四城布局養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，其中成都梵城頤年公寓和上海寶山養(yǎng)老項目均將在2020年開業(yè)運(yùn)營。

事實上，龍湖集團(tuán)并非養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的“排頭兵”。公開資料顯示，龍湖開始決定做養(yǎng)老業(yè)務(wù)，已是2017年底，通過2018年11月在重慶新壹城頤年公寓的開業(yè)，龍湖正式宣布進(jìn)軍養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。然而早在七年前甚至更早之前，包括萬科、綠城在內(nèi)開發(fā)商和部分險資機(jī)構(gòu)已開始紛紛“試水”或長線布局養(yǎng)老業(yè)務(wù)。

不過，盡管入局者眾，日前，記者在實地走訪中了解到，各個養(yǎng)老社區(qū)的入住率分化明顯，部分養(yǎng)老項目依然面臨著入住率不高、收支難平衡的尷尬局面。

12月10日，在位于上海市浦東新區(qū)康橋秀沿路1670弄6號的親和源迎豐老年公寓，記者了解到，該養(yǎng)老社區(qū)共有126套房間，入住率大約為90%?！拔覀冞@里是租用整棟樓，然后改造成養(yǎng)老社區(qū)，租賃時間是20年，具體的租賃費(fèi)用為多少尚不清楚，不過目前已經(jīng)把本收回來了?！痹撋鐓^(qū)工作人員向記者表示。

但位于上海市浦東新區(qū)忘憂路133號的梧桐人家卻呈現(xiàn)出入住率偏低的狀況。據(jù)了解，梧桐人家是中國太平耗資40億元打造，于今年11月19日正式開園入住，目前在售三棟樓大約在300套左右。工作人員對記者表示，目前入住了十幾戶，春節(jié)過后可能會達(dá)到60戶左右。

入住率不高的還有金色陽光頤養(yǎng)院，該項目位于上海市浦東新區(qū)東環(huán)龍路299號。在該項目處，相關(guān)知情人向記者透露，這里僅開售一棟樓，另一棟目前還沒開放，還有很多空余房源。該項目工作人員向記者表示，該公寓共有120套房間，目前入住率大約為30%。

中國林業(yè)與環(huán)境促進(jìn)會副秘書長、中國健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟秘書長蔣洪衛(wèi)在接受記者采訪時表示，雖然入住率和盈收平衡有關(guān)系，但因為每家的投入不同，盈收平衡點也會不一樣?！耙话闱闆r下，新建的項目，投入巨大，僅靠服務(wù)來實現(xiàn)盈收平衡是比較困難的，這也是為什么險資養(yǎng)老服務(wù)項目要和保險產(chǎn)品掛勾，地產(chǎn)商的養(yǎng)老服務(wù)項目要實現(xiàn)會員制的根本原因。因為只有采用這些方面，才有可能快速回籠資金，降低資金成本，同時通過服務(wù)實現(xiàn)運(yùn)營收支平衡。”

在布晚科技聯(lián)合創(chuàng)始人、布晚研究院院長岳軍看來，盈虧平衡要看每個項目的模式和運(yùn)營商背景等。比如，通過改造后的養(yǎng)老社區(qū)項目，改造和運(yùn)營政府都會給補(bǔ)貼，資產(chǎn)估值也就不同?！叭绻\(yùn)營兩年被其他企業(yè)收購，即使運(yùn)營期間入住率不高，這期間是賺是虧也很難說”。此外，純正的養(yǎng)老院有些可以接入醫(yī)保，能接入醫(yī)保的，老年人花錢少，不能接入的，老年人花錢就多，這也是影響入住率的重要原因。

同質(zhì)化呼喚產(chǎn)業(yè)思維

盡管養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景無限，不容忽視的是，從目前行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀來看，養(yǎng)老配套的相關(guān)產(chǎn)業(yè)模式普遍面臨著種類相似、同質(zhì)化競爭和標(biāo)準(zhǔn)不完善的困境。

記者在走訪中了解到，親和源迎豐老年公寓主要實行會員制+年費(fèi)的收費(fèi)模式。會員制分為熟年卡、A卡和B卡三種模式。其中，熟年卡費(fèi)用為186萬元，可永久使用，可以繼承和轉(zhuǎn)讓，可按90%的費(fèi)用進(jìn)行退費(fèi)。熟年卡需繳納的年費(fèi)為A卡年費(fèi)的9折。A卡費(fèi)用為168萬元，另外根據(jù)戶型和朝向的不同需繳納6.08萬元～10.68萬元/年不等的年費(fèi)。目前A卡已經(jīng)停售。B卡在用戶使用15年內(nèi)可退，根據(jù)戶型和朝向的不同卡費(fèi)為78萬元～128萬元不等，另需繳納8.18萬元/年的年費(fèi)。此外，熟年卡、A卡、B卡用戶均需繳納一定的護(hù)理費(fèi)用。價格為年費(fèi)+6萬（人/年），或年費(fèi)+10萬（2人/年）。

此外，如果用戶需要照護(hù)服務(wù)還需要繳納一定的費(fèi)用。除了熟年卡免床位費(fèi)，每個月四人間A級、B級、C級護(hù)理費(fèi)用分別為5000元、6000元、8000元，單人間的A級、B級、C級護(hù)理費(fèi)用為7000元、9000元、10000元，兩人間的A級、B級、C級護(hù)理費(fèi)用為7000元、9000元、10000元。B卡床位費(fèi)四人間為4800元/人/月，單間為6800元/人/月，兩人間為4400元/人/月，護(hù)理費(fèi)用和熟年卡相同。